Navegava na internet e uma notícia me
chamou atenção: - “Construtora vende casa de plástico reforçado”.
O artigo tratava da Casa Prática que é
uma espécie de Lego que fica pronta em cerca de dez dias, custa R$ 20 mil, ou
seja, menos do que um carro popular e pode ser financiada pelo SFH (Sistema
Financeiro de Habitação). A estrutura da casa é feita de aço.
Ao todo, no País, já existem 30 casas.
No Rio Grande do Sul existem várias com área média de 42m2, no
Rio de Janeiro existem duas de 63m2, e em São Paulo três casas de
36m2. Todas elas construídas a partir da tecnologia Wall
System desenvolvida no
Brasil com apoio do IPT - Instituto de Pesquisas Tecnológicas e da UFMG –
Universidade Federal de Minas Gerais.
Os painéis de Wall System são formados
por uma estrutura tipo sanduíche de lâminas em plástico reforçado com fibra de
vidro e núcleo com materiais que proporcionam isolamento térmico, acústico,
resistência mecânica (impacto e tração) e resistência ao fogo.
O artigo apontava as vantagens da Casa
Prática em relação aos sistemas construtivos tradicionais. Havia vantagem em
relação ao conforto térmico e acústico; à durabilidade e facilidade de limpeza;
à flexibilidade e modularidade da construção; e finalmente à velocidade de
montagem. Particularmente a velocidade
de montagem que gera retorno rápido de investimento. E o retorno rápido do
investimento é o ponto.
Assim como os programas de redução da
fome os programas habitacionais se dão em um contexto comum, ou seja, no
contexto logístico. Os custos habitacionais são multiplicados por causa da
liquidez. O tempo relativo à capitalização, construção e venda gera custos
financeiros proibitivos numa economia com uma taxa de juro extorsiva como a
brasileira.
Quer um exemplo. A pouco tempo atrás,
surgiu uma oferta para aquisição de um apartamento com um valor 20% abaixo do
mercado. Dizia o corretor, compre essa casa por R$ 80, 000,00, que consigo
comprador por R$ 100.000,00. Mesmo considerando a corretagem em 6%, imaginei
que com uma taxa de juros de 25% ao ano, se a venda for realizada no primeiro
mês é um grande negócio. Mas se demorar mais de seis meses para a liquidez o
negócio estará beirando o prejuízo, pois o rendimento financeiro seria maior
que o ganho.
Da onde se pode concluir que todo o
esforço na redução do custo habitacional relativo à técnica dificilmente irá
compensar o esforço relativo à velocidade da construção. Considerar que TEMPO É
DINHEIRO, é a grande verdade.
Portanto a grande solução técnica
construtiva da Casa Prática está realmente na velocidade, porém não somente na
montagem da habitação e sim associada a uma estratégia logística, através de
uma melhor Gestão da Cadeia de Suprimento.
Utilizando o mesmo exemplo do artigo,
que compara os custos habitacionais com o do mercado automotivo. O grande
esforço das montadoras nos dias de hoje está na gestão da cadeia de suprimento,
buscando técnicas de “Just in Time”, “Milk Run”, redução de desperdício e,
principalmente, administração dos estoques na logística in bound (de
suprimento), de processos produtivos, e out bound (distribuição).
Sim, a redução de custos habitacionais
envolve a técnica construtiva, mas também envolve processos.
De acordo com o artigo, os únicos
pontos negativos deste novo tipo de construção são a necessidade de treinamento
das equipes de montagem e a construção de um lote mínimo para tornar o
investimento viável. “Para sermos competitivos, a venda mínima para um
determinado local necessita ser de 20 unidades ou 800 m2 de área construída”.
Nesse ponto surge novamente a questão
logística relativa à escala. A escala que irá possibilitar a otimização dos
recursos produtivos relativos ao
transporte, movimentação, armazenagem e acondicionamento.
No Brasil existe um déficit
habitacional se for considerado que uma grande parcela da população gostaria de
ter sua casa própria. Porém, se a investigação for junto a um proprietário de
imóvel procurando um inquilino ou um comprador verifica-se uma oferta maior que
a procura pressionando os valores dos imóveis e dos aluguéis abaixo da
capitalização do valor do imóvel.
Da onde se conclui que existe sim uma
grande oferta de imóveis, porém a preços não acessíveis a maioria dos
brasileiros e a solução passa pelo desenvolvimento tecnológico dos sistemas
construtivos associado a logística e ao gerenciamento da cadeia de suprimentos.
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